主题：地产“黑马”华发:高负债圈地隐忧
- 发表于2015-08-10
半年在全国豪掷215亿拿下5个项目
从三四线城市到一二线城市，从一方霸主到狠拍武汉、上海等城市优质地块，不断刷新“地王”，华发的战略布局正经历着怎样的嬗变？其未来又将走向何处？
长江商报记者登录华发官网查询得知，该公司成立于1992年8月，其前身始创于1980年，1994年取得国家一级房地产开发资质，2004年成为房地产上市公司。2014年底总资产674亿元，净资产69亿元，当年销售额为86亿元，其中珠海地区达57亿元。
这个起家珠海的南方房企，从未满足于偏安一隅，而是在不断扩大全国布局。华发自2008年起正式迈出全国化的第一步，并先后在大连、包头、沈阳、盘锦、南宁、威海、中山等二三线城市拿地。不过，之前的华发一直对一二线城市鲜有涉足。
2014年以来，华发的战略布局开始大不相同。根据公司2014年年报，华发去年在珠海，通过公开竞拍方式成功获得十字门商务区会展四路两地块，通过股权收购取得湾仔三旧改造项目的开发主导权；对于广州市场，华发相继取得荔湾区芳信路地块、海珠区宝岗大道地块、荔湾区广钢新城地块；华中地区的武汉，华发摘取了武汉汉阳区四新地块；在上海，其一举夺得张江地块及杨浦地块。年报提出：“这为今后几年的跨越式发展奠定了坚实基础。”
2014年全年，华发在广州、武汉、上海、珠海共计新增9个项目，新增建筑面积109万平方米，对应地价款119亿元，仅2015年上半年，华发便新增珠海、上海、南宁、武汉共计5个项目，总地价款高达215亿元（非权益土地金额）。除了刷新武汉的新“地王”纪录外，3月、6月华发联手华润共同以70.52亿元、87.95亿元竞得上海闸北区2宗地块，也先后刷新了上海“地王”纪录。
华发将视线从三四线城市收回，转移到一二线城市，这足以见其雄雄野心。“华发今后行动或有所收敛，战略布局向控制成本、费用方向调整。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉提出。
- 发表于2015-08-10
一季度净负债率达267%
每一次高溢价率地王的诞生，对拿地房企来说都是绝佳的事件营销。2015年以来，华发多次拿地、多次刷新地王纪录，全面拓展之路，颇有停不下来的味道。
然而，中原地产的监测显示，自2009年以来，“地王”大多没有好的收场。此次华发拿地价格是否过高？楼面地价比竞品都高，要保证同样的毛利率，可选的方向有哪些？
对此，韩长吉告诉长江商报记者，“这次华发以共计55.85亿元的高价完败保利、恒大、越秀、绿地等地产大鳄。这种从大鳄口中抢食的壮举十分博人眼球，达到了极佳的营销效果，但也异常凶险，给企业的财务状况带来极大风险。要保证毛利率，有两条路可走，要么薄利多销，降低溢价率提高周转率，要么打造高端产品，提高销售均价。”
不可忽视的是，随着拿地支出的大幅增加，华发拿地金额占销售金额比重也达到了历史新高。2015年一季度报告显示，华发的净负债率达267%，较2014年末增加11.4个百分点；期末在手现金100亿元，短期借款和一年内到期非流动负债合计191亿元，财务压力较高。
不过，华发此前的融资举动，似乎已早早为今日的负债压力做好准备。其中1月21日，华发公布非公开发行股票预案，拟向包括华发集团在内的不超过十名特定投资者发行合计不超过5.16亿股，拟募集资金总额不超过58.9亿元。
根据预案，华发股份本次非公开发行股票募集资金扣除发行费用后的净额不超过57.09亿元，其中42.29亿元拟投资于广州、珠海、南宁和威海的5个项目，剩余14.8亿元用于偿还银行贷款。
“目前涉房再融资审核条件已经逐步放松，如果华发能够顺利获批，将在一定程度上缓解紧张的财务危机。” 湖北房地产经济学会常务理事、中国指数研究院(华中)市场研究总监李国政表示。
- 发表于2015-08-10
2015年上半年
城市：珠海、上海、南宁、武汉
地块：5宗
面积：约31万平方米
土地总金额：215亿元
2014年
城市：广州、武汉、上海、珠海
地块：9宗
面积：109万平方米，
土地总金额：119亿元
华发
“圈地”
财务压力
2015年一季度
净负债率达267%
较2014年末增加11.4%
- 发表于2015-08-10
之前民间流传一句话：欠得越多赚得才能越多
继珠海、上海、南宁大手笔拿地后，华发的“地王”之路高歌猛进，似乎有点“停不下来”，而且，华发对武汉也显得情有独钟。
日前，珠海华发集团有限公司（下称“华发”），短短两个小时内豪掷55.85亿元，抢买备受关注的武汉青岛路地块和拆分的二七沿江商务区C地块两宗地，央企保利败于其手，之前被认定拿地已是铁板钉钉的瑞安铩羽而归。
不得不说，华发是此次竞拍中凭空杀出的“黑马”，然而长江商报记者注意到，今年上半年华发215亿大手笔拿下全国5个地产项目，但随着拿地支出的大幅增加，其2015年一季度净负债率已达267%。
顶着高负债率的风险，不断刷新“地王”，华发的战略布局正经历着怎样的嬗变？其未来又将走向何处？8月6日，中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受长江商报记者采访时表示：“华发从大鳄口中抢食的壮举十分博人眼球，但也异常凶险，给企业的财务状况带来极大风险，今后行动或有所收敛，战略布局向控制成本、费用方向调整。”
地价推高到1.34万元/m2房价3万元/m2才可保本
对一个月前的这次拿地，武汉地产界至今感到迷惑不解。
“华发如此高价拿地，以后怎么确保资金链？”8月7日，一位央企地产公司人士像长江商报记者感叹。
6月30日，武汉挂牌3宗旧改地块，包括青岛路旧改地块、二七滨江地块中拆分出的住宅地块，以及去年曾流拍过的头道街商服地块，土地面积14万平方米，仅起始价便高达40.5亿元。最终，华发以15.8亿元竞得青岛路旧改地块；随后，其再次以40.05亿元竞得二七滨江地块中拆分出的住宅地块，楼面价1.34万元/平方米，再次刷新单价“地王”纪录，溢价率高达105.38%。
据长江商报记者了解，华发2013年进军武汉，此后多次在汉出手，目前华发在武汉有5宗地块，除去本次竞得的两宗地，还有华发CBD项目以及2014年在汉阳四新南路与梅林东路交叉口获得的两宗相对地块，累计拿地金额近79亿元。华发2014年报告显示，该公司在武汉土地储备47.24万平方米，并无新开工及可售面积。
“华发两宗地的价格要达到地块入市的理想价格，还需要一定的时间，因此，短期内获利的可能性并不大，其更看重的应该是该地块未来的升值前景。”某国际房地产顾问公司华中区总经理黄广平表示，从政府角度看，华发愿意出更高的价格拿地，政府也乐于接受这样的结果。
华发此次拿地的楼面价高达1.30万元/平方米，未来如何打造开发还有待开发商好好琢磨。资深研究员余淼提出，“二七住宅至少要卖到3万/平方米才可保本，或将成为片区新高。”长江商报记者注意到，珠海房企龙头华发集团能在2个小时的竞价中打败瑞安、朗诗、保利等开发商也并非无迹可寻。中原地产分析报告称，“瑞安的现金流紧张且融资渠道不畅；朗诗已转走轻资产路线，做品牌输出，独立拿地开发的概率变小；保利作为央企，对于有望成为地王的地块极为谨慎，拿地的决心不足。”