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主题:武汉公寓全面替代小户型住宅 新房将离刚需越来越远?

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元子光头

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发表于2018-02-01 10:55:41 |只看该作者
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武汉住宅大户型化所带来的高总价,使得新房离普通刚需越来越远的同时,也为公寓产品带来新的需求。

随着武汉地价大幅上涨,加上土地增值税,开发小户型住宅的利润日趋减少,去年以来,武汉公寓产品供需两旺,武汉公寓正在全面取代小户型住宅。

武汉住宅大户型化所带来的高总价,使得新房离普通刚需越来越远的同时,也为公寓产品带来新的需求。此外政府对长租公寓的政策支持和商改住政策的实施,也使得开发商开发公寓产品的动力增长。

新房供需大户型化明显武汉公寓全面替代小户型住宅

从2017年武汉新房住宅不同户型产品供应来看(数据来源亿房一房一价仅供参考),两极分化明显:100平米以下户型产品明显下降,其中60平米以下小户型住宅供应大幅下降62.6%。,与高端住宅供应形成鲜明对比。

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数据显示,2017年武汉公寓平均销售户型面积53.07平米,其中35-55平米户型销售占比71%。

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从60平米以下小户型住宅和公寓分别占新房住宅占比来看,60平米以下小户型新房住宅正被公寓产品全面替代。

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类住宅化产品热销公寓高端化成趋势

2017年武汉土地尤其是核心区土地价值和成本的大幅提升,以及公寓购买和投资人群加速向高端群体扩撒,共同推动武汉公寓向高端化发展。数据显示,武汉公寓销售主力仍集中在10000-15000元之间,但15000-20000元及20000元以上中高端产品需求和销售增长迅猛。这些高端公寓主要集中在武昌滨江、武昌核心及汉口核心、CBD、光谷核心等区域,并正在向热点新城组团扩散。

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此外,市场监测数据还显示,类住宅化设计的SOHO公寓,和带天然气、阳台的5.2米及以上层高功能性更强的LOFT产品项目,销售普遍好于其他产品。2017年武汉LOFT产品销售占比52%,SOHO产品占比48%。投资者对实用性和灵活性更大的LOFT产品认可度相对更高。

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中心区资源型产品和新城区高性价比产品为增长两极

2017年,武汉中心区资源型公寓产品和新城区高性价比产品为增长两极。从区域分布来看,拥有丰富交通、医疗、商业等优质资源的中心区公寓仍是成交主力且快速增长。但增长趋势来看,四新、光谷东、东西湖、蔡甸、新洲、汉南等城建和地铁发展较快的新城组团高性价比产品销售增幅明显高于其他区域。

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此外,古田、南湖等区域公寓销售也大幅增长,其中南湖由于新房住宅供应不足,公寓的替代性增强。从市场份额来看,汉阳三大片区成交占比高达32%,表明汉阳区域的投资价值和潜力正受到认可。

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2017年武汉各片区公寓成交情况:

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住房需求的多元化新房将离刚需越来越远?

作为租赁住房试点城市,在2016年9月武汉出台限购限贷政策后,武汉房地产政策转向构建租购并举长效机制,在严格管控市场行为的同时,大力发展租赁和保障市场,多层级多主体、多渠道的住房体制。

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数据显示, 2017年武汉政府供应公租房约4.5万套,另试点筹措租赁住房0.7万套。二手房及租赁住房市场的发展,使得武汉住房需求呈现多元化趋势。武汉住宅大户型化所带来的高总价,使得新房离普通刚需越来越远,因此2018年随着大量长租公寓和“人才房”的上市,武汉住房需求将进一步从新房市场分流,对房价的支撑进一步减弱。

2017年,芒果公寓、红璞公寓、魔方公寓、优客逸家等长租公寓运营商列为武汉住房租赁试点机构。表明公寓正成为武汉建立多主体,多渠道保障的主要渠道之一,成为政策支持的产品市场。在政策引导下,碧桂园、万科、龙湖、旭辉、保利、龙湖等房企以不同形式深度介入长租公寓的开发和运营。这也为房企商业去库存提供了一种选择。




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