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主题:人生第一套房千万别买错,专家教你怎么选!

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元子光头

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财富:
发表于2018-05-11 09:44:02 |只看该作者
楼主

一轮限购限贷之后,很多城市买第二套房的入市门槛比第一套房提高了很多(不论第一套是否已经脱手)。以杭州为例,第二套首付比例要求为六成,利率上浮10%。这样一来,买第一套房子就是你用最低利率,获得最多贷款的机会,显得尤为可贵。


选房买房是一道综合题,它考验你的智慧、眼光、人脉、决断力和行动力。


第一次买房是一次小型创业,你要调动自己全部的智力进行趋势的判断,梳理投资的逻辑,还得拿出资源整合能力和筹款能力。
人生第一套房千万别买错,我来教你该怎么选!

首先,看准买房时机。

现在我国还在城市化的大周期内,房价会按照“快速上涨——政策压制——高位盘整——限制放开——快速上涨”的循环螺旋式上升。


在大周期内任何时候买房,若以五年十年后的上帝视角来看,估计都不会觉得亏。不过,在这个循环中,有两个时机是比较好的。


一个是有全国性放宽的政策出台,地方上限购限贷刚刚被取消的窗口期。


预售证要政府发,土地供应是政府的权力,户籍管理、信贷政策也是政府说了算。政府凭借这几件武器,能够在很大程度上干预楼市,换言之,中国楼市比中国股市好控制得多。通过观测政策变化,能够很容易辨认出买房的好时机。


比如2016年2月出台的契税减免,作为一项全国性的购房优惠,就是一个很明确的风向。此后各个城市逐步取消了限购限贷,房价果然飞涨。


还有一个方法,关注深圳楼市。

大家知道,上一轮暴涨是从深圳开始的。很多城市在2016年才进入上涨期,但深圳楼市在2015年已经率先起飞。


2015年央行多次降息,当年政府工作报告也提出“稳定住房消费”、“支持居民自住和改善住房需求,促进房地产市场平稳健康发展”。


2015年到16年上市房产公司融资非常容易,钱多得几乎泛滥,当然要去拿地。2016年可以看到大量央企背景的地产商到处拍地,很多地价一下子超过周围房价,面粉比面包还贵。


深圳人不亏是改革排头兵,会解读会议精神。段位高一点的,要学习深圳人,学会看政府工作报告和货币政策。


不过,这一轮的上升起点已经过去了。


二是抓住压制政策起效后市场转冷,那些被“限价”的机会。


房价涨到这个份上,上面风向早就改了,货币放水渐渐收住,限购限贷政策纷纷出台,已经收缴很多你潜在对手的购房资格。


目前房价不能再涨已是政治任务,各地方政府各自出政策,达到上面规定的零涨幅即可,这就是所谓的“鸟笼行情”。因为限价,有的地方新房比二手房还便宜。


而且有的开发商在楼市上升期拿地,对未来十分乐观,产品设计定位高,没想到房子造好了还是得按政府指导价卖,所以此后一段时间,买新房是更好的选择。


当政策把机会给了刚需,你可以慢慢学习,慢慢挑选,静候良机。


但不要一心指望在最低点入市,那需要太多太多运气,需要上辈子拯救银河系,而好的机会总是稍纵即逝。


人生的第一套房子,千万别买错!


讲完时机,我们来讲怎么选房子。


买第一套房,建议选择交通便利,工作方便的地方,房子尽量新,可以牺牲一些面积。


年轻人事业为主,连樊胜美都教育邱莹莹,外地过来打拼的女孩子,工作是唯一的保障。每天坐车一小时上班,和走路十分钟上班,迟到概率不同,精神状态不同,加班可能性也不同。


以自己工作的地方为中心,5公里为半径,看看周围的地块,有没有你可以接受的楼盘。如果你上班的地方是绝对市中心,周围只有买不起的超级豪宅、看不上的老破小和溢价夸张的学区房,那么不要也罢,考虑下一个思路。


选一个通地铁、规划好的新区。城市开始扩张,会涌现一些新城。


新城刚刚出现的时候,往往人们的观念和新城的基础设施一样落后,不少人会错过机会。


但实际上新城跟老城相比,规划更加科学,拆迁难度低,政府会投放重大项目,甚至政府机关直接迁入。这样的新城建设速度会比想象得更快,而且这几年有越来越快的势头。


想象一下90年代的上海浦东和广州珠江新城,几年时间之内房价暴涨,很快到达和老城区相同的高度甚至超越,仅从增速角度讲,是远超老城区的,投资回报率大。


所以,到年轻人多的地方去,到人才密度高的地方去,那里会有最便利的交通网,最炫酷的电影院,最具想象力的人,最多的未来独角兽。


到新城买房的时候,重点考虑现代服务产业的聚集度,比如金融业、互联网业,在互联网时代,这些处于上升期的产业,带动能力远远超过传统行业。


高端服务业聚集的地方,环境会比较好,适宜长期居住和发展。如果新城产业结构以制造业为主,那么前景可能没那么美好,比如杭州的下沙。


城市在生长,会出现几个副中心,老城不会死,但是保值意义要胜过增值意义。


有一个小窍门,找找看星巴克,星巴克的选址有一套自成一体的标准,有星巴克的地方,有资年轻人人气会比较高。



具体落实到选房,品牌是一个值得考虑的因素。地段在房价构成中仍然吃重,但是比重有所下降。


现在买房子,除了地段之外,房屋质量、物业服务、邻居素质是人们越来越看重的指标,这些软价值在二手房市场上是值钱的。


经济能力好贷款额度高的,买房要尽量选择符合主流需求的房型。


90平方米三房,是刚需群众基础最广大的。若是觉得一个人住没必要买那么大的,那么六七十方的两房通常涨幅较大,也很有价值。


有三种房子慎选。


一是回迁房。


回迁房虽然便宜,但问题也很明显,后续涨价动力不足。而且随着年份增加,和周边商品房的差距只会变大,不会变小。


房价涨不上去是一回事,居住体验恐怕也不会好。回迁房本来就是赔给当地农民的,不是开发出来赚利润的,所以规划层次不高,其“颜值”明显低于商品房,小区里绿化面积不足,楼间距小,车位少且大多数做不到人车分离。


时间一长,窗户外保笼扎起来了,一楼外小棚子搭起来了,本来就不多的几棵树也光秃秃的,上面可能还挂了晒衣服的绳子。


说句政治不正确的,住回迁房是很难遇到白马王子的。


二是学区房。


这种房子主要是靠学区溢价,而且有的溢价非常夸张。单身人士买房,没必要为了学区和其他带小孩的人竞争,牺牲居住质量。


随着改革的车轮轰隆隆向前,教育资源的分配方式有可能发生变化。一旦政策变化,学区房就不值钱了,比如北京已经在尝试“多校划片”。


此外,私立学校越来越多,这些学校资金雄厚,按照市场经济的逻辑,它们会吸纳越来越多的好老师好资源。


老破小学区房单价是有天花板的,尤其在二线城市。每一轮房价上涨,每套房子涨幅是不一样的。


大家的购房理念已经发生变化,对于学区看法变得理智,大多数人已经知道最好教育是家庭教育,最好的学校就是自家书房。


如果非要买学区房,可以买优质小学分校的学区房。一来分校能共享教育资源,二来分校一般在新区,新区有很多引进人才,所以生源不会差。


据说有很多名牌小学的教职工,得到内部消息要在哪里建分校,就提前过去踩盘买房,往往能获得不错的收益。


三是商住楼,就是很多城市说的酒店式公寓。


这种房子属于商业用地,土地使用权限只有40年或50年,不通煤气,总价不高,贷款不受限制,很容易打动人心。


购买商住楼的逻辑不是为了获得房价上涨,更像是买了一个理财产品。其进入二手房市场后脱手较难,涨价幅度也远逊于住宅。


大多数商住楼长得很像学生宿舍,开发难度低,所以有不少商住楼的开发商并不是专业的地产商,而是杂牌军,这导致某些商住楼有烂尾的可能。


此外商住楼有着跟回迁房一样的劣势——邻居,购买商住楼的和住的人通常不是同一拨人,有的人租了房子会在里面开公司开小店。


商住楼跟学区房一样,也面临政策风险。一旦被要求回归商业用途,心血就全废了。


能坚持看到这里的,我敬你是条汉子。你愿意汲取别人的经验且注意力集中,一定会是未来的强者。


来源:头条·本溪特价房





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