主题：【关山一号】短暂调整还是一蹶不振？看“后限购时代”楼市何去何从

（9月24日）起武汉将全面解除限购，届时历时3年多的限购将彻底在武汉消失。
“自2014年9月24日起，凡在我市区域购买住房(含新建商品住房和二手住房)的，不再实行限购，在办理网上签约，合同备案及相关登记手续时，不再核查购房人住房情况，不再要求提供户籍，纳税或缴纳社会保险等相关证明。”

2014年9月30日，央行发文支持房地产贷款，对于贷款购买首套普通自住房家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地的城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款

一、楼市历史回顾：中国房地产市场第三次调整

可能很多关注楼市时间不长的朋友不知道中国房地产市场的发展史，从总体来看，中国房地产市场是宏观呈现规模扩大、价格上涨的趋势，这个一直都没有改变，可以说买的越早价格越低赚的越多，记得十年前光谷核心区都只要2000多一平，现在快1万一平。但这个也不是那么平稳的，其中2008年、2011年分别经历过2次大的调整，2014年这一波则是第三次调整。

2008年，现在可以查到的历史资料不多，当时受到金融危机影响，房价出现了一定幅度下跌，ZF为了鼓励房地产市场发展，进行了救市，包括了契税补贴（记得买房ZF倒给你贴1%）。由于当时中国楼市和经济仍然处于告诉发展期，所以调整期很快就过了，09年以后又呈现飞速上涨，一天一个价的行情。

2011年，中国的房地产市场发展速度过快，价格持续飞涨，相较2004年已经上涨了3倍左右，ZF第一次利用政策做出主动调控。限购政策应运而生。2011年2月22日：武汉升级版限购令出台。限购出台后，楼市可以说遭到重创，开发商房子卖不动只有，当时楼盘越来越多，因此发生的维权也很多。但到了2012年由于需求的回归，楼市价格和销量继续进入上行阶段，但速度已经远远放慢。

2013年底，武汉出台加强版限购政策，将社保时间又一年变成两年，2013年楼市大热，开盘必大卖，因此武汉出台此政策，为楼市降温，这也为2014年楼市变冷埋下了伏笔。

2014年，全国楼市大冷，武汉虽然成交量依然创新高，但由于供应量过大，各大开发商的日子都不好过，因此才有限购放开的出台。

二、限购政策：特殊时期下的特殊政策，一旦取消不可逆转，房产税将成为未来调控主要手段

“等开发商库存清理完了。随之而来滴就是房产税”。这句话我很赞同。限购政策出台之后广为诟病，因为打压了刚需购买需求，但在中国这样一个举国体制的国家确实是限制价格上涨保持楼市平稳的一个好的手段。房产税酝酿了很多年，但一直没执行，主要困难来源于各地联网受到极大阻力，要给官员资产转移的时间（试想XX大官被查出有100套房子，成了纳税光荣大户，乌纱帽还保的住吗？） 一旦这个过程完成，手段退出房地产市场是迟早的事情，到时候等大家都买好了，房产税出台，不光可以起到调控作用，ZF又可以增加一笔可观的税收，名利双收，何乐不为。因为我认为不管未来楼市走向如何，限购政策是不会再出现了，如果调控必然是房产税当道。

三、限购放开原因：楼市调控讲究火候 平衡成主旋律

武汉汉上半年成交7.5万套，成交量创历史新高，成交面积成交全国第一，也是全国19大城市中唯一保持增长的城市。因此我七月份说过，武汉其实不具备放松限购的条件。但实际上，由于武汉前两年土地供应量过大，导致今年上市的楼盘数量过大，就算这个成交量也无法支撑各大开发商完成今年销售任务，才有了2次限购放开的出台。很多人可能会奇怪，为什么2013年底才加强限购，还不到一年就取消限购？这不是朝令夕改？事实上，楼市的调控讲究的是火候，给地方有房价任务，每年不能过快上涨；同时，ZF有卖地任务，销售市场不好土地市场也不会好（今年的土地成交量只有去年的4成），土地财政收入锐减；每个开发商也有自己的年度任务和资金压力，因此在这个困难时刻ZF也决定帮各大开发商一把，帮助大家度过难关。楼市平稳才是ZF调控所追求的目的，平衡缓慢增长才对大家都有利。

四、短暂调整还是一蹶不振？量增已成定局，房价走向何方？中国人的心态有个特点：追涨不杀跌，这点在股市中很明显，在楼市中也很明显。当房价上涨的时候，大家生怕以后买不起房子了，赶快出手；然后房价有可能松动时候，购房者观望情绪会更加浓厚。现在就是后者，大家都等着不出手，再加上贷款政策紧缩，更加剧了观望情绪。

有人认为“此次限购放开正是市场不行的表现，此后楼市将一蹶不振，中国房地产市场期已过，接下来的可能是持续不断的房价下跌也救市出台”。但本人并不赞同这个观点。

只要经济不大衰退，房价凭什么崩盘？上没有一个国家在经济持续增长时房价崩盘，中国任一届政府都会尽全力阻止大萧条在本届发生，否则会引爆全社会危机，虽然楼市性机会窗口已经划过去了，但房价不涨，政府的地就卖不出去，城市建设就跟不上。像武汉这样的城市，城市基建需要大量的土地供应收入来支撑，100万大学生、急剧扩大的城市规模都支撑着武汉的房地产市场，此次限购放开将一定程度是否大量刚性需求，预计2014年最后三个月会是成交量急剧上升的时间，价格可能会保持平稳，但一定会有楼盘小幅上调，为的就是刺激大家赶快出手；当然也有楼盘会给出大量真实折扣，完成年度任务，早日脱离房地产苦海。2014年的最后一个季度将是百花齐放、有涨有跌的时节，此后的楼市将依旧保持平稳，一切尽在ZF掌控之中。

五、房价其次信贷成主要因素：利率优惠才是真的优惠 贷款放开成又一利器

举个简单例子，贷款100万30年，基准利率下连本带利总还款额是228万，如果是七折利率还款总额是184万，差距38万，每月月供差距在1200元左右。在这么大的利息差距下，几万块钱的房款倒显得微不足道，因为在房价不会有大幅上涨的情况下，利率成为左右购房者的一大关键，毕竟不是每个人都有公积金，不是每个人都能全款。

2010年底，逐步取消商业贷款7折利率，变为85折利率。

2011年初，逐步取消85折利率，全面使用基准利率。

银行从来都是唯利是图，钱荒的时候自然要提高利率，但现在央行要求地方银行积极支持zf搞利率优惠，促进房地产市场，银行也到该放血的时候。个人认为七折利率不可期，但八五折九折大幅出现是肯定的事情，毕竟在2013年也出现过，那时将是好的入手时机。

分析的还挺客观 看四季度成交量会不会大幅上涨

以后搞房产税不是更坑爹？

看来房地产市场完全是个大坑啊

买了必亏 还是租房一辈子算鸟

反正也买不起

“等开发商库存清理完了。随之而来滴就是房产税”。这句话我很赞同。限购政策出台之后广为诟病，因为打压了刚需购买需求，但在中国这样一个举国体制的国家确实是限制价格上涨保持楼市平稳的一个非常好的手段。

房产税要是真的开始收了，你以为房价就会下跌？就能打压刚需？怎么这么傻这么天真！

中国就是个有钱人玩穷人的地方，房产税说白了，就是要你涨租金，武汉现在一个几十年前三十多平的破房子都租到1200了，最近十年内的新房子四五十平的都租到2000+了，想想武汉平均工资，才3000+好吗！再一涨老百姓还怎么活？这就是zf最后的手段，逼得你连租房都租不起不得不找有钱人去借钱买房。压抑刚需？抑制房价？呵呵，怎么比阿娇还傻还天真！

这都是双向调控的，ZF唱白脸，银行唱黑脸，就看最好谁赢了

年底的房价还真不一定有涨的，从今年全国的整个行情来看，房地产不景气已经是个不可逆转的趋势，zf不断下狠手扶持房价也是深知这一点。当然真正的好房子肯定不会跌价，小涨不是不可能，可是问题是，武汉真的有好房子吗？除了那些豆腐渣工程还有什么？谁能告诉我武汉哪个项目不维权？

未来房地产已经是个优胜劣汰的市场，做的差的必然要被市场淘汰，现在才刚刚开始呢，开发商不赶紧出货明年就等着死吧。

以今年的情况，可能利率八五折都有点难。今年房子卖的比去年多，可能开发商却愿意降价销售，很大一部分原因就是因为资金链。开发商都是空手套白狼盖房子，一旦资金链出现问题他就必定完蛋！可是今年银行没钱，所以非常不愿意做个贷，自然给开发商的钱就少了，开发商资金链出现问题怎么办？不尽快回笼资金就只能等死，何苦呢？还有房子啊。所以降价促销，求资金回笼。虽然zf希望银行利率打折促进成交，但是银行本来就没钱，你还要他少赚，他疯了才会听你的。就算要支持给你打个九五折，最低九折就了不得了，还想七折，或者八折八五折，不太现实。

既然是为了平衡为什么要彻底取消限购！最后的节操底线都没有了，还说是为了平衡？中央zf的意思是平衡，可是地方zf并不一定会按照它的要求来，现在地方zf规则本来就很乱，为了自己的政绩毫无逻辑可言。